Según el último informe de Zonaprop, en octubre el precio de venta de los departamentos porteños tuvo su mayor suba mensual del año, mientras que los alquileres publicados subieron al menor ritmo de 2026.
El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires muestra dos tendencias opuestas. Durante octubre, el valor promedio del metro cuadrado subió 0,4% y llegó a US$2.493, el mayor aumento mensual registrado en 2026. En el mismo mes, los alquileres avanzaron apenas 1,2%, la suba más baja del año.
Venta: el metro cuadrado gana impulso
De acuerdo con el relevamiento de Zonaprop, los precios de venta acumulan una suba de 1,8% en lo que va del año. La variación interanual también se aceleró: pasó de 1,3% en septiembre a 1,8% en octubre.
La recuperación fue gradual. En mayo el aumento mensual había sido de apenas 0,1%; en septiembre subió a 0,3% y en octubre alcanzó el 0,4%. Además, el 71% de los barrios porteños registró subas de precio en el mes, frente al 56% de junio, aunque todavía lejos del 90% observado a comienzos de 2025.
Con estos valores, un monoambiente de 40 m² cuesta en promedio US$111.000, un dos ambientes de 50 m² ronda los US$132.000 y un tres ambientes de 70 m² se ubica cerca de los US$181.000.
Los barrios más caros y más baratos para comprar
Puerto Madero sigue al frente, con US$6.141 por m², seguido por Palermo (US$3.475), Núñez (US$3.419), Belgrano (US$3.340) y Colegiales (US$3.119). Completan el ranking de los más caros Saavedra, Coghlan, Chacarita, Recoleta y Villa Urquiza, todos por encima de los US$2.800.
En el otro extremo, Villa Lugano es el barrio más accesible, con US$1.067 por m². Le siguen Nueva Pompeya (US$1.498), Parque Avellaneda (US$1.662), La Boca (US$1.678) y Floresta (US$1.703).
Alquileres: subas cada vez más moderadas
Tras los fuertes aumentos que siguieron a la derogación de la Ley de Alquileres, los ajustes mensuales se fueron desacelerando: 1,7% en mayo, 1,5% en agosto, 1,3% en septiembre y 1,2% en octubre. En el acumulado, los alquileres subieron 22%, por debajo de la inflación del período, que fue de 26%.
Hoy, alquilar un monoambiente de 40 m² cuesta en promedio $786.735 por mes, un dos ambientes de 50 m² $909.058 y un tres ambientes de 70 m² $1.230.282.
Entre los barrios más caros para alquilar se ubican Puerto Madero ($1.311.557), Palermo ($1.019.306) y Núñez ($1.006.123), seguidos por Saavedra, Belgrano y Chacarita. Los más económicos son Villa Lugano ($660.811), Parque Avellaneda, Nueva Pompeya y La Boca, todos por debajo de los $780.000 mensuales.
Rentabilidad estable
Con precios de venta que suben en dólares y alquileres que moderan su ritmo en pesos, la rentabilidad bruta anual se estabilizó en torno al 5,7%. Así, se necesitan 17,4 años de alquiler para recuperar la inversión, un plazo 14,9% menor que hace un año.
Los barrios del sur ofrecen los mayores retornos: Villa Lugano lidera con 9,63% bruto anual, seguido por Nueva Pompeya (8,05%), Versalles (7,89%) y Parque Patricios (7,70%). Por el contrario, Puerto Madero tiene la renta más baja, con 3,32%, y le siguen Palermo (4,56%), Núñez (4,57%) y Belgrano (4,61%).
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